Makale İçeriği
Konut İstisnası (Mesken İstisnası) Nedir?
Apartmanların ve/veya binaların bölümleri olan dairelerin mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen gelirlerin 2025 yılı için belirlenmiş olan 47.000-TL’lik tutarı, gelir vergisinden istisna edilmiştir.
Konut İstisnasının Kapsamı ve Şartları
İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde, mesken veya konut istisnasından yararlanılamayacaktır.
Gelir vergisi açısından ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna olarak belirlenen haddin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı aynı Kanunun 103’üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamayacaktır.
Sadece mesken kira geliri olanlar istisnadan yararlanabilir. İşyeri kira geliri olanlar, işyeri için bu istisnadan yararlanamaz.
Tüzel kişiler mesken istisnasından yararlanamaz. Bu istisna sadece gerçek kişiler için geçerlidir.
Gerçek kişi olup ticari, zirai ve serbest meslek kazançları dolayısıyla yıllık gelir vergisi mükellefi olanlar mesken istisnasından yararlanamazlar.
Gerçek kişilerin işyeri aktifine kayıtlı olan meskenlerden elde ettikleri gelir GMSİ olmayıp, ticari kazanç olduğu için işyerine kayıtlı meskenden elde edilen kira geliri için bu istisnadan faydalanamazlar.
İstisna Nasıl Hesaplanır?
Mesken kira geliri olanların 2025 yılı için elde ettikleri kira geliri 47.000-TL‘yi aşıyorsa bu kişiler GMSİ üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verecektir. Elde edilen gelirin 47.000-TL‘sine istisna uygulanacaktır.
Mesken istisnası 1 adet mesken için uygulanır. Birden fazla evden kira geliri varsa, hepsi mesken olmak şartıyla elde edilen kira gelirlerinin toplamından istisna tutarı 1 kere düşülür.
Mükellef seçtiği gider yöntemine göre yapmış olduğu giderleri de istisna sonrası kalan tutardan düşülür.
Örnek (A) kişisi mesken olarak kiraya verdiği evden 2025 yılında 150.000-TL gelir elde etmiş ve mesken istisnası şartlarını da taşımaktadır. İlgili kişi götürü gider yöntemini seçmiştir. Hesaplama aşağıdaki gibi yapılır:
- İlk önce 2025 yılı istisna tutarı, toplam yıllık kira gelirinden düşülür (150.000-TL-47.000-TL)=103.000-TL
- Daha sonra götürü gider yöntemi seçildiğinden % 15 götürü gider düşülür (103.000-TL*0,15)= 15.450-TL
- Götürü gider tutarı (15.450-TL) yukarıda istisna sonrası kalan tutardan çıkarılır (103.000-TL-15.450-TL)= 87.550-TL
- Kalan 87.550-TL üzerinden GVK‘nın 103. maddesindeki tarifeye göre gelir vergisi hesaplanır.
Yıllara Göre İstisnası Tutarları
2018 kira geliri istisna tutarı 4400-TL’dir.
2019 kira geliri istisna tutarı 5400-TL’dir.
2020 kira geliri istisna tutarı 6600-TL’dir.
2021 kira geliri istisna tutarı 7000-TL’dir.
2022 kira geliri istisna tutarı 8500-TL’dir.
2023 kira geliri istisna tutarı 21.000-TL’dir.
2024 kira geliri istisna tutarı 33.000-TL’dir.
2025 kira geliri istisna tutarı 47.000-TL’dir.
Konut İstisnasında Vergi Avantajları
Konut istisnasında, istisna edilen tutar vergi dışı bırakılmış olur. Eğer konuttan elde edilen kira gelirinin tutarı, o yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalırsa hiç beyanname verilmez.
Kimler Konut İstisnasından Yararlanabilir?
Konut istisnasından mesken kira geliri olan gerçek kişiler faydalanabilir. Bu gerçek kişilerin ticari, zirai ve serbest meslek kazancından gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olmaması gerekir. Ayrıntılı bilgi için yukarıdaki “Konut İstisnasının Kapsamı ve Şartları” bölümüne bakılabilir.
Konut İstisnasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İlgili yılda İstisna tutarının üzerinde mesken kira geliri olanlar bunu eksik beyan ederse veya süresinde hiç beyan vermezse artık bu istisnadan faydalanamazlar.
- Kiraya verilen gayrimenkulün türünün işyeri olup olmadığına dikkat etmek gerekir.
2025 Yılında Konut İstisnası Limiti ve Güncellemeler
2025 yılı mesken kira geliri istisna tutarı 47.000-TL‘dir. Bu tutarın altında mesken kira geliri elde edenler, hiç beyanname vermeyeceklerdir. Üstünde mesken kira geliri olanlar, GMSİ yönünden yıllık gelir vergisi beyannamesi verecektir.
Kira Geliri Beyan Dönemi
Kira gelirinin elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayının sonuna kadar beyanname verilir ve çıkan vergi beyan edildiği yılın Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksitle ödenir. Örneğin, 2025 yılında kira geliri elde edenler 2026 yılının Mart ayının sonuna kadar beyanname verecek ve çıkan vergiyi iki eşit taksitte Mert-2026 ve Temmuz-2026 döneminde ödeyecektir.
Götürü Gider ile Gerçek Gider Yöntemi Arasındaki Fark
Götürü gider yönteminde ne kadar gideriniz olursa olsun, elde edilen kira gelirinden varsa istisna düştükten sonra kalan tutardan azami % 15 götürü gider tutarı indirilir. Gerçek gider yönteminde ise GVK 74. maddedeki bütün giderler sırasıyla ve şartları taşıdığı ölçüde indirilebilir.
Götürü gider yöntemini seçenler, bu usulden 2 yıl geçmedikçe dönemezler. Başka bir deyişle götürü gider yöntemi en az iki yıl kullanılmalıdır.
İstisna Uygulamasında Sık Karşılaşılan Hatalar
- İstisna tutarının üstünde kira geliri olmasına rağmen süresinde beyanname vermemek,
- Eksik beyanname vermek,
- Gayrimenkulün mesken niteliğinin doğru tespit edilmemesi,
- Gerçek kişilerin işyerinin aktifine kayıtlı meskeninden elde ettiği gelir ticari kazanç olup istisnadan yararlanamaz.
- Kira gelirlerinin doğru hesaplanmaması.
İşyeri Kira Gelirlerinde Konut İstisnasının Uygulaması
Meskenlerden elde edilen konut kira gelirleri toplamından, şartları sağlanıyorsa istisna tutarı düşülür ve kalan tutar üzerinden gerçek veya götürü gider yöntemi uygulanır. Kalan tutar üzerinden de GVK 103. maddeye göre gelir vergisi hesaplanır. Ayrıntılı bilgi için yukarıdaki “İstisna Nasıl Hesaplanır?” bölümüne bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
-
Konut istisnası nedir ve nasıl uygulanır?
Meskenlerden elde edilen konut kira gelirleri toplamından, şartları sağlanıyorsa istisna tutarı düşülür ve kalan tutara gerçek veya götürü gider yöntemi uygulanır.
2. Konut istisnasından kimler yararlanabilir?
Mesken istisnasından, mesken kira geliri olan gerçek kişiler diğer şartları da sağlamak şartıyla faydalanabilir.
3. Konut istisnasında 5 yıl kuralı nedir?
Konut istisnasında 5 yıl kuralı konut istisnası ile ilgili değil, giderlerle ilgili bir kuraldır.
4. Miras yoluyla alınan evde konut istisnası geçerli mi?
Geçerlidir, evin niteliği (nerden geldiği) önemli değil kira gelirini kim alıyorsa ve o kişi istisna şartlarını taşıyorsa mesken istisnasından faydalanabilir.
5. Konut istisnasında beyanname vermek gerekir mi?
İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edilmişse, GVK 85. maddeye göre yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorunludur.
6. Ticari faaliyet sayılırsa konut istisnası uygulanır mı?
Mesken ticari işletmeye dahil ise elde edilen gelir ticari kazanç olur ve konut istisnasından faydalanılmaz.
7. Kimler konut istisnasından yaralanamaz?
Tüzel kişiler, gerçek kişi olup konutu işyeri aktifine kaydedenler ve gerçek kişi olup ticari, zirai ve serbest meslek kazancı dolayısıyla gerçek usulde vergilendirilenler, konut istisnasından faydalanamaz.
